سند رهنی چیست | اجرائیه سند رهنی | نمونه قراردادهای رهنی بانک

اگر نمی دانید سند رهنی چیست و یا از اجرائیه سند رهنی بی خبر هستید، حتما این مقاله را تا انتها بخوانید. در این مقاله علاوه بر تعریف سند رهنی به ارائه نمونه قراردادهای رهنی بانکی و غیر بانکی ملکی خواهیم پرداخت. تا انتها با ما همراه بوده و سوالات خود را در بخش نظرات مطرح کنید.

اگر به هر دلیلی دچار مشکلات بانکی شده اید، همین حالا از مشاوره تلفنی رایگان بهترین وکیل متخصص امور بانکی استفاده کنید. مشاوره تخصصی قبل از انجام هر کاری.

سند ملکی رهنی چیست

بانک های به عنوان تسهیلات دهندگان مالی یکی از مهم ترین بخش ها جامعه هستند. به این صورت که کارآفرینان و فعالان اقتصادی برای ایجاد یا توسعه کسب و کار خود در بعضی اوقات به برخی تسهیلات بزرگ و کوچک بانکی احتیاج دارند.

اما بانک بر اساس چه تضمین برگشتی، این تسهیلات را به متقاضیان ارائه کند؟

یکی از تضمین های ارائه تسهیلات به متقاضیان سند رهنی است.

سند رهنی یا به اصطلاح سند ملکی رهنی سندی است که توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین پرداخت اقساط وام گیرنده، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

در واقع با تنظیم سند ملکی رهنی، وام گیرنده، ملک خود را در قبال وامی که دریافت کرده در گرو و یا وثیقه بانک قرار می دهد.

پیشنهاد مطالعه: ضمانت نامه بانکی یکی از تسهیلات پر طرفدار بانک های است. اگر در مورد ضمانتنامه های بانکی اطلاعی ندارید حتما قبل از این مقاله، مقاله ضمانت نامه بانکی چیست را مطالعه کنید.

اصطلاحات موجود در سند رهنی

به شخصی که ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک می‌گذارد راهن می‌گویند.

به بانک یا موسسه مالی اعتباری که ملک را گرو می‌گیرد مرتهن می گویند.

به ملکی که در گرو گرفته بانک قرار داده شده عین مرهونه گفته می شود.

به قراردادی که برای این منظور نوشته می شود رهن گفته می شود.

فراموش نکنید که سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود یک سند رسمی است. و به موجب این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقه بدهی خود، یکی از املاک خود را در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار می‌دهد. و  این امر باعث رفع مالکیت راهن بر ملک نخواهد شد.

پیشنهاد ویژه: یکی از مهمترین کارهای شما قبل از قراردادی اطلاع از شرایط حقوقی قرار داد است. برای مشاوره تنظیم قرارداد های حقوقی با ما تماس بگیرید.

آیا می توان بجای فردی دیگر سند رهنی داد ؟

بله. در صورت اطمینان افراد از همدیگر شخصی ثالث می تواند بجای وام گیرنده یا همان راهن سند رهنی ارائه دهد. با این مضمون که اگر فرد  وام گیرینده در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکند بانک ملک وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب به بانک پرداخت شود.

مالکیت ملک رهنی

ملکی که به عنوان طلب وام یا تسهیلات در رهن طلبکار قرار می‌گیرد هرچند در مالکیت طلبکار قرار نمی گیرد اما تا زمان پرداخت عین طلب در مالکیت طلبکار خواهد بود.

از طرفی راهن در عین اینکه همچنان بر ملک مالکیت داشته و اختیار هر گونه دخل و تصرفی در ملک را دارد، نمی تواند تصرفاتی که حق مرتهن را نادیده بگیرد مگر با اجازه او انجام دهد.

در غیر اینصورت کلیه اقداماتی که حق مرتهن را نسبت به ملک از بین ببرد غیر معتبر و اگر مرتهن رضایت دهد معتبر و صحیح و اگر رضایت ندهد به طور کلی باطل می باشد.

پیشنهاد مطالعه: یکی از تسهیلات بانکی قرارداد مشارکت مدنی است. برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد حتما مقاله قرارداد مشارکت مدنی بانک چیست را مطالعه کنید.

مشکلات خرید ناآگاهانه خانه در رهن یا وثیقه بانک ؟

اگر شخص بدون اطلاع از اینکه خانه ای در رهن بانک است آن را بخر چه کند؟

شخص در ابتدا می‌تواند از فروشنده بخواهد علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام کند.

اگر فروشنده این کار را انجام نداد خریدار حق دارد معامله را به هم بزند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد و یا با مراجعه به مراجع قضایی علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن بدهد.

پیشنهاد ویژه: اگر درگیر مسائل حقوقی ملکی شده اید، حتما از مشاوره تلفنی رایگان بهترین وکیل ملکی در تهران استفاده کنید.

در برخی موارد با وجود توافق باز هم دو طرف اختلاف پیدا می کنند. در این حالت باید خریدار برای انجام امور مربوطه به ملک از جمله فک رهن و تنظیم سند رسمی با مراجعه به محاکم دادگستری برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و فک رهن ملک دادخواست دهد قرارداد.

در این حالت رهن در واقع بین سه طرف فروشنده که وام گیرنده است، خریدار و بانک بسته می شود. اگر در این بین توافق شد که خریدار در پرداخت جایگزین فروشنده شود مشکلی ایجاد نمی‌شود. اما اگر توافقی در میان نباشد لزوماً باید دادخواست تنظیم شود.

در سند رهنی به طور معمول میزان خسارت وارده که می توان از راهن دریافت کرد به صورت درصد سالانه قید و عنوان می شود.

چنانچه بانک بخواهد برای دریافت طلب معوقه از سند رهنی استفاده کند راهن علاوه بر اصل مبلغی که تعهد کرده مکلف است درصدی را به عنوان خسارت به بانک بدهد.

پیشنهاد مطالعه: اگر با مشکلات سند رهنی درگیر شده اید خواندن مقاله ابطال سند رهنی می تواند به شما کمک کند.

اجرائیه سند رهنی

اجرائیه سند رهنی یک اصطلاح حقوقی و به معنی فروش زودهنگام و اجباری یک دارایی برای جبران یک طلب است.

مطابق با قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، درصورتی که موعد پرداخت طلب بدهکار (راهن) برسد و وی نتواند بدهی خود را پرداخت کند، وام دهنده (مرتهن) می تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی، تقاضای صدور اجرائیه سند رهنی را داشته باشد.

فروش ملک رهنی

چنانچه بدهکار تا ده روز پس از تاریخ ابلاغ اجرائیه سند رهنی نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، با توجه به درخواست طلبکار، اداره ثبت مجبور به ارزیابی و کارشناسی مورد معامله خواهد شد.

در صورت قطعیت فروش ملک رهنی، مرتهن حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به فروش ملک رهنی و  وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی اقدام کرده و مازاد را به راهن مسترد می نماید.

پیشنهاد مطالعه: اگر در مورد شرایط مزایده و انواع آن اطلاعی ندارید می توانید مقاله مزایده چیست را مطالعه کنید.

قرارداد رهن

قرار رهن قراردادی است که به واسطه آن یک مال وثیقه یک دین و طلب قرار می گیرد.

در قرارداد رهن، زمانی کسی که از دیگری طلبی داشته یا معامله و مشارکتی را با وی داشته است، مالی از شخص بدهکار یا مشارکت کننده مثلاً خانه، ماشینش را به عنوان وثیقه نگهدار می کند.

علت استفاده از قرارداد رهن این است که اگر بدهکار بدهی خود را طبق قرارداد در موعد مقرر پرداخت نکرد، طلبکار بتواند طلبش را از مال مورد وثیقه بردارد.

وکالت در فروش عین مرهونه

در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، عقد قرارداد رهن و سند رهنی، حق فروش را به مرتهن نمی هد. بنابراین طلبکار برای فروش عین مرهونه نیاز به وکالت از راهن دارد.

به همین خاطر یکی از شروط قرارداد رهن این است که اگر بدهکار نتواند طلب خود را بپرداز، مرتهن وکالت دارد مال مرهونه را بفروشد.

در صورتی که این شرط ضمن عقد رهن نیاید مرتهن برای اینکه بتواند بدهی اش را از راهن بگیرد باید به دادگاه مراجعه کرده و وکالت در فروش عین مرهونه را بدست آورد.

بهترین روش معامله ملک در رهن بانک

معمولا راه های مختلفی برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد وجود دارد. اما مطمئن ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی تغییر نام تسهیلات به نام خریدار جدید و به دنبال آن انتقال قانونی سند می باشد.

فروش مال غیر غیرقانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری به شمار می‌آید. هر چند که با تسهیلات بانکی خریداری شده متعلق به مالک است اما به دلیل لطمه دیدن منافع بانک در صورت فروش ملک بدون رضایت بانک تسهیلات دهنده موضوع قابل پیگیری حقوقی است.

اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک اخذ شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد در صورت پرداخت نشدن اقساط بانک حق توقیف ملک در رهن بانک را دارد.

در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات باید توسط مالک پرداخته شود در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات ملک به مزایده گذاشته می‌شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده باقی مبلغ به مالک بازگردانده می شود.

گاهی ممکن است مالک به هم دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فکر می‌کند بفروشد. تا چند سال پیش به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر این خانه ها از طریق موبایل به نامه خرید و فروش می‌شد و صاحبخانه تعهد می‌کرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند در رهن بانک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.

پیشنهاد مطالعه: حال که با ضمانت نامه بانکی آشنا شدید، حتما مقاله شرایط ابطال ضمانت نامه بانکی را نیز کامل مطالعه کنید. چرا که بیشتر اختلافات دادگاهی در مورد این موضوع است.

اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن صاحب خانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد به وکالت تام الاختیار واگذاری اجاره و غیره را می‌داد.

فروشنده و خریدار تعهد می‌کنند که صاحب ملک حق عزل وکیل را ندارد و کیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند که تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود اما با فوت یکی از طرفین مشکلات ایجاد می‌شد. در عین حال اغلب دادگاه‌ها وکالت تام الاختیار بلاعزل را به منظره فروش‌ ملک تلقی می‌کنند اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل کند.

از این رو خود آنها توصیه می کنند خریدار شرط که وسایل را نیز قید کنند تا بعد از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.

پیشنهاد ویژه : برای دریافت مشاوره حقوقی ارث با بهترین وکیل ارث و میراث در تهران تماس بگیرید. ما آماد پذیرش وکالت دعاوی انحصار وراثت هستیم.

با وجود همه اینها کارشناسان توصیه می کنند مطمئن ترین و قانونی ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک استفاده می‌شود و آن مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع انتقال سند است.

این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک خرید اوراق و نظایر آن قابل انجام می باشد.

نمونه قرارداد های رهنی بانک

نظر باینکه که در این قرارداد آقای/خانم ………………..مشتری نامیده می‏شود از بانک ملّی ایران شعبه ………. کد …… مقیم ………. با نمایندگی و امضاء آقای ………. طبق معرفی نامه شماره ………. که در این قرارداد بانک نامیده می‏ شود تقاضای تخصیص تسهیلات مالی و انجام معاملات بانکی نموده و بانک نیز با تقاضای مشتری موافقت کرده است و ………. (محل ملک مورد رهن) که در این قرارداد راهن نامیده می‏شود و ملک موضوع این قرارداد متعلق به خود را بعنوان تضمین تعهدات و بدهی مشتری در رهن بانک قرار داد.

این قرارداد به منظور انجام درخواست مشتری به تاریخ ذیل منعقد و طرفین ملزم به انجام مفاد آن گردیدند.

نمونه قرارداد فروش اقساطی واحد مسکونی بانک ملی

به منظور انجام معامله فروش اقساطی واحد مسکونی بین امضا کنندگان ذیل : آقای/خانم …….. با مشخصات مرقوم به عنوان خریدارکه در این قرارداد بدهکار نامیده میشود از یک طرف و بانک ملی ایران به شماره شناسه شعبه ……… کد ….. مقیم …….. با نمایندگی آقای ……. طبق نامه شماره …….. مورخ ……… بانک ملی ایران شعبه ………. بعنوان فروشنده که در این قرارداد بانک نامیده می شود از طرف دیگر این قرارداد به تاریخ …….. (به عدد) (به حروف) منعقد و طرفین ملزم به انجام مفاد آن گردیدند :

نمونه قرارداد رهنی بانک سپه

نظربه اینکه :
آقای ……………………. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه ……………………. صادره از ……………………. کدملی
…………………….کدپستی ……………………. به نشانی: ………………………………………………………………… پست الکترونیک ……….
شرکت ……………………. ثبت شده به شماره ……………………. نـــزد اداره ثبت شرکتهای ……………………. شناسه ملی
……………………. شناسه اقتصادی ………………………… پست الکترونیک ……….
باامضای خانم /آقای…………………….فرزند ……………………. به شناسنامه شماره ……………………. صادره از …………………….
کدملی …………………….کد پستی ……………………. پست الکترونیک ……….طبق آگهی شماره …………………….
مورخ ……/……../……………….. منتشره در روزنامه رسمی کشور جمهوری اسالمی ایران شماره ……………………. مورخ
………………../……./…….
به نشانی : ……………………….که ذیالً مشتری نامیده میشود ، ازبانک تجارت )شرکت سهامی عام( ثبت شده به شماره
72083 مورخ 82/4/95 بنشانی تهران خیابان آیت اله طالقانی، تقاطع خیابان نجات الهی ( شماره 843 پست الکترونیک
……….که ذیالً ” بانک ” نامیده می شود تقاضای تخصیص تسهیالت مالی وصدور ضمانتنامه وانجام معامالت بانکی نموده
وبانک نیز باتقاضای وی موافقت کرده است این قرارداد به منظور انجام درخواست مشتری منعقد وطرفین ملزم به انجام
مفاد آن گردیدند.

نمونه قرارداد رهنی بانک کشاورزی

بانک کشاورزی شعبه ……………………………. )کلیه شعب بانک عنداالقتضا و مطالبه در حکم واحد هستند( با شناسه بعنوان شخص حقوقی دولتی با تاریخ ثبت 22/6/1359 به شماره ثبت 37596 در اداره ثبت شرکتهای تهران
تلفن تماس ………………………….. نشانی ……………………………………………………………………….. کدپستی …………………………….. با
نمایندگی آقای/خانم ………………………………………………… مطابق نامه شماره …………………………. مورخ ……………………………
4 -مورد رهن
مورد رهن ……………………………. سهم مورد رهن ……………………… پالک اصلی …………………. باقیمانده …………………………. پالک
فرعی ………………………. باقیمانده ……………………. مفروز و مجزی از اصلی …………………………….. مفروز و مجزی از فرعی
…………………… قطعه …………………… طبقه ………………. شماره بلوک……………………… سمت …………………………… شهر
………………………. حوزه ثبتی ……………. بخش ……………………. ناحیه ………………………………. نوع ملک ……………………… مساحت